L'immobilier dans l'ouest parisien: mode d'emploi

Félicitations ! Vous souhaitez investir dans la pierre, vous allez prospecter et bientôt  acheter votre home sweet home. Cette étape (pas si courante dans la vie) est excitante mais aussi stressante.

On se pose souvent beaucoup de questions au moment d'acheter un bien immobilier. Les prix vont-ils bientôt baisser ? Quel est le meilleur quartier ? Comment négocier ? Comment chercher mon futur chez moi ?




Et pour simplifier la chose, il faut souvent se décider vite en région parisienne. En 5 minutes, vous devez avoir le coup de coeur et décider d'investir vos chères économies pour les prochaines années.

Pour vous aidez dans votre décision,  j'ai interviewé Jérôme Longeat, agent immobilier spécialiste de l'ouest parisien et plus particulièrement de Chatou et de ses communes limitrophes.

Voici les réponses de notre expert pour mieux comprendre les règles du marché immobilier de l'ouest parisien.


Comment chercher un bien ? Par les petites annonces, les agences, internet ? Qui choisir et pourquoi ?

     En France, près de la moitié des transactions immobilières se font de particulier à particulier (PAP). Cette proportion doit être à l’avantage des agences à Chatou et dans les communes limitrophes en raison de la population aisée et de la grosse couverture par les agents immobiliers.

    En tant qu’acheteur potentiel, les 2 canaux (PAP et agences) sont à explorer. Cependant l’offre « Agence» est bien plus complète et permet également de bénéficier des nouveautés «primeurs », c’est-à-dire avant la mise en publicité du bienLes site www.pap.fr et la plupart des sites « institutionnels » (www.seloger.com, www.explorimmo.com …) ont des systèmes d’alerte. Il ne faut pas hésiter à s’abonner pour être informé des dernières nouveautés. 

     Attention aux fausses idées : Acheter en PAP permettra d’acheter moins cher. Dans la majorité des cas, les prix du PAP sont les mêmes que ceux proposés par les agences lorsque le bien est présent sur les 2 canaux. Le prix de vente est basé sur les estimations « souvent gonflées » de certaines agences… 


Quelle est la période de l'année où le marché de l’immobilier est le plus dynamique ?

Généralement, la période la plus active est de mi-mars à mi-Juillet. Cela correspond à la principale période de mobilité professionnelle des familles... La période « creuse » me semble être le 1 er trimestre.

Le prix au mètre carré est-il différent si c'est une maison ou un appartement
A Chatou, c’est théoriquement le cas (5200 vs 4200 €/m2) d’après les dernières transactions. Cependant, le prix au m2 des maisons n’est pas réellement fiable car :

1) la loi carrez n’est pas obligatoire donc le métrage est à l’appréciation du vendeur,
2) d’autres paramètres rentrent en jeu dans le pricing d’une maison (taille du terrain, vis-à-vis …)


On entend partout que c'est la crise. Du coup, y a t il plus de biens sur le marché? Quelles sont les marges de négociation à l'achat ?



Nous sommes dans un contexte économique difficile. Cependant, contrairement à d’autres pays (USA, Espagne …), il n’y a pour le moment pas d’impact significatif sur les prix des grandes villes française. En effet, le «marché » est structurellement haussier car l’offre est inférieur à la demande ; il n’y a donc pas de réel crash (baisse > 30%) mais une baisse des transactions liée à l’incertitude des acquéreurs sur leur avenir. Les biens « ordinaires » ou « à défaut » se vendent plus difficilement. C’est donc une
source potentiel de « bonnes affaires » lorsque le marché repartira à la hausse.

Les variations de prix sont faibles sur 1 an (entre -2 et -5%) ; cependant, cette bonne résistance du prix/m2 est certainement lié à la baisse des surface vendues en 2012/2013 vs 2011/2012.

Ces prix sont une moyenne. Il y a de très fortes disparités en fonction de la distance au RER et des nuisances sonores des grandes avenues (Foch, République …)


Quels sont les leviers de négociation à l’achat ?
      Il n’y a pas de miracles : Comme dirait M. de la Palisse « Tout dépend de l’offre et de la demande, et du prix proposé … » Un bien correctement valorisé sera peu négociable et sera vendu très rapidement. Un bien « à défaut » sera peu recherché, donc fortement négociable et sera vendu « dans la douleur ».

     Il faut cependant être vigilant sur :
     - Les caractéristiques du bien : surface réelle (annonce vs réalité), conflits de voisinage, aménagement du quartier (permis de construire déposés, projets municipaux …), zones de « péril » (carrières, inondations, sites industriels …), travaux de copropriétés à prévoir pour les immeubles.
- La vétusté du bien (toiture, chauffage, élec, performance énergétique …)


Quand on est vendeur, y a t il des stratégies de vente à adopter, des étapes à respecter ...
Voici les trois règles à respecter :  Pricing - Timing - Canal de vente


1) Pricing: Souvent, un propriétaire n’est pas objectif sur la valorisation de son bien. Trop d’efforts et 
d’ « affect » biaise sa vision de la réalité. Pour essayer d’affiner le prix de vente, il est nécessaire de faire appel à des professionnels (agences ou dans une moindre mesure, votre notaire)

2) Timing: Favoriser la période (mars – juillet) et ne pas s’énerver si la vente ne se réalise pas dans les 15 jours de la mise sur le marché.

3) Canal de vente: Plus le bien à vendre sera important/cher, plus l’aide d’un professionnel sera utile. Un certain nombre de vendeurs arrête le canal PAP-Le Bon Coin faute de visites sérieuses.




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